股(gu)价方(fang)面，本(ben)年9月初至今，格力地产股(gu)价累计(ji)涨超60%，最近几天也连续上涨，11月22日更是涨超6%，在重组音讯的安(an)慰下(xia)，明天开盘的表现也值得期待。

图片来源(yuan)：招股(gu)书

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房地产发展减缓(huan)，格力地产净(jing)利润连续为负

公开资料(liao)表现，格力地产是一家以房地产业、大消耗产业、生物医药(yao)大健康产业为发展焦点的集团化企(qi)业，于2009年在沪主板上市，注册地位于广(guang)东珠海。

格力地产的控股(gu)股(gu)东为海投公司(si)，而海投公司(si)面前是珠海市国资委，所以珠海市国资委是格力地产的现实操纵(zong)人。

格力地产股(gu)权操纵(zong)关系，图片来源(yuan)：重大资产置换暨关联生意业务呈报(bao)书(草案(an))

从财报(bao)资料(liao)来看，2022年至2024年上半年，格力地产凌驾80%的收入来自于房地产行(xing)业，且同期公司(si)归母净(jing)利润呈连续吃(chi)亏状(zhuang)态。

格力地产归母净(jing)利润情况，图片来源(yuan)：Choice

近几年，受经济增长放(fang)缓(huan)、人口结构变化、城市化速度渐渐下(xia)降、居民收入预期转弱等要素影响，房地产行(xing)业表现低(di)迷。

据(ju)国度统计(ji)局数据(ju)，2023 年房地产开发投资跌(die)幅(fu)从-5.7%扩大至-9.6%，商品房销(xiao)售面积和销(xiao)售额离别同比下(xia)降 8.5%、6.5%，行(xing)业全体保持底部震动款式。

在此背景下(xia)，一些(xie)房企(qi)为了增进项目销(xiao)售去化，没有惜降价出售，但房企(qi)目前卖的项目很多是在前几年的高位拿的地。地价猎取成本(ben)高，后续销(xiao)售阶段市场又连续下(xia)行(xing)，这就(jiu)导致(zhi)没有少房企(qi)盈利本(ben)领堪忧。

目前很多房企(qi)处于吃(chi)亏状(zhuang)态。本(ben)年前三季度，格力地产、万科、华侨城、中(zhong)交地产、中(zhong)原幸运、深振业、中(zhong)洲控股(gu)等房企(qi)均(jun)深陷(xian)吃(chi)亏。

只管近期国度已(yi)出台一系枚举措来提振市场信(xin)心，包含降低(di)购房首付比例和房贷利率、“松绑”限购等，一定水平(ping)上能活泼楼市，增进房地产行(xing)业的边(bian)沿(yan)改进，但也难以彻底改变房地产行(xing)业的颓势，毕竟(jing)房地产行(xing)业的黄金时代早已(yi)过去。

本(ben)次重组，格力地产拟置出资产主要营收来源(yuan)为房地产开发业务，涵盖中(zhong)高端室庐、商务办公、商业等多业态产物，以自主开发销(xiao)售为主。

好比，上海合联主营业务为上海浦(pu)东新区前滩 38-01 地块浦(pu)江海德室庐项目开发扶(fu)植；

上海保联主营上海浦(pu)东新区前滩 32-01 地块海德壹(yi)号(hao)室庐项目开发扶(fu)植；

上海太联主营上海松江区泗泾镇(zhen) SJSB0003单位 10-05 号(hao)地块公园海德室庐项目开发扶(fu)植；

三亚合联主营三亚地方(fang)商务区凤凰海岸单位地块三亚湾壹(yi)号(hao)项目开发扶(fu)植；

重庆(qing)两江主营重庆(qing)两江总部公园项目开发扶(fu)植。

作为一家连续吃(chi)亏两年多的房企(qi)，格力地产想经太重组置出房地产业务也算一种务虚之(zhi)举，那(na)么拟置入的免税集团情况怎样呢(ne)？

02

免税集团本(ben)年上半年净(jing)利润超4亿

免税集团全称为“珠海市免税企(qi)业集团有限公司(si)”，主要经营免税品销(xiao)售业务，系全国最早展开免税品经营业务的企(qi)业之(zhi)一，其历(li)史(shi)可追溯至1981 年 12 月设立的珠海市情谊公司(si)免税品商铺。

与格力地产一样，免税集团的现实操纵(zong)人也是珠海市国资委。值得一提的是，最近很多并购案(an)例都是同一实控人旗下(xia)的资产整合，像最近对照火的双城药(yao)业与奥拉半导体、富(fu)乐德与富(fu)乐华、科源(yuan)制药(yao)与宏济堂等都是。

免税集团的股(gu)权及产权操纵(zong)关系，图片来源(yuan)：重大资产置换暨关联生意业务呈报(bao)书(草案(an))

截(jie)至呈报(bao)书签署(shu)日，免税集团上司(si)子公司(si)中(zhong)，组成免税集团最近一期经审计(ji)的资产总额、营业收入、净(jing)资产额或净(jing)利润来源(yuan) 20%以上的子公司(si)为珠免国际(ji)有限公司(si)（简称“珠免国际(ji)”）。珠免国际(ji)主要在中(zhong)国香(xiang)气扑鼻港从事收支口贸易、零售零售免税品供应和服务，以及跨境电商、仓储物流(liu)和对外投资等业务。

除了珠免国际(ji)以外，免税集团旗下(xia)还包含珠海免税（澳门(men)）一人有限公司(si)、珠免集团（海南）免税品有限公司(si)、珠免集团（珠海横琴）商业有限公司(si)等控股(gu)子公司(si)。

与深陷(xian)吃(chi)亏的格力地产没有同的是，近两年，免税集团的功(gong)绩呈增长趋向。

2022年、2023 年及 2024 年上半年，免税集团离别实现营业收入约16.38亿元、22.86亿元、13.13亿元，对应的净(jing)利润离别约3.17亿元、6.67亿元、4.38亿元。

免税集团利润表，图片来源(yuan)：重大资产置换暨关联生意业务呈报(bao)书(草案(an))

重组完成后，免税集团将成为上市公司(si)的控股(gu)子公司(si)，上市公司(si)将在现有业务板块基(ji)础上增加免税品经营业务。

同时，还将经过产业整合和资本(ben)优化，进步可连续发展本(ben)领。一方(fang)面，安(an)定珠海港口免税业务，将来拟布局珠海市区、横琴和海南免税业务，拓展全国机场等港口免税业务，并实现免税品销(xiao)售的多品类、多业态的完善(shan)；另一方(fang)面，借助上市公司(si)平(ping)台劣势，加大对旅游零售供应链上卑鄙成熟业务的拓展，聚焦以避免税、保税、完税等业务为焦点的大消耗产业布局。

免税行(xing)业指部份(fen)国度和地区授(shou)权企(qi)业在其运输工具、港口或市内设立门(men)店，供收支境游客购买免税商品，属(shu)于旅游零售业的分支。

海表里大型免税运营商经过量年发展，经营模式较为成熟，将来如果海表里大型免税运营商市场份(fen)额进一步增加，供应链议价本(ben)领进一步加强，其销(xiao)售的免税商品全球比价竞争劣势将连续提升，免税行(xing)业市场竞争将加剧。

据(ju)前瞻产业研究院数据(ju)，2022年中(zhong)国免税市场销(xiao)售规模为365.31亿元。目前我国免税行(xing)业市场集中(zhong)度较高，呈现一超多强的局面。

据(ju)统计(ji)，2022年免税龙(long)头中(zhong)国中(zhong)免以71.3%的市场份(fen)额位居行(xing)业第一，海旅免税以9.3%的市场份(fen)额排(pai)在第二，珠海免税、深圳免税、王府井进入前五。

中(zhong)国中(zhong)免在免税牌照数目、销(xiao)售收入、免税店数目等焦点指标方(fang)面都遥遥抢先，免税集团在市场份(fen)额方(fang)面与中(zhong)国中(zhong)免比拟仍存在较大差距。